中介二十年:一个行业的合作史

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2018-10-03

  2005年,年轻的储诚陆刚毕业便进入了房屋中介领域。

当时的房屋中介领域是一个年轻的行业,因为1998年7月,国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》取消了福利分房,正式拉开住房市场化的序幕,这个行业才得以出现。   储诚陆回顾到:当时链家规模还很小,大概就五六十家店,我们当时主要用贴条和发传单的方式传递房源信息,现在看来很原始了。

  9月5日,贝壳研究院举办中介20年历史与进化,开启新经纪时代分享活动,首次回顾经纪行业的20年发展史,全面梳理行业现状和趋势。   活动上,贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领作了主旨演讲,披露了众多一手,从我国存量房交易的市场空间、经纪人生存现状、企业品牌兴衰等多个维度,以书写行业史为初衷,完整还原一个行业从无到有,从野蛮生长到合作共生的全过程。 储诚陆就是作为早期的从业人员,为大家分享他亲身经历的行业故事。   伴随存量时代的到来,中介行业也获得了充足的成长空间。

但站在今天这个时间点,还是要看到高流失率、低佣金率、恶性竞争、重复产能建设以及用户满意度不达标等依然是困扰行业的几大难题,杨现领分享道,未来只有走合作道路,构建共生型网络(Co-Live),才能提高行业整体效率,降低边际成本,推动行业向专业化、标准化演化。   存量时代促中介发展  中国的房地产行业市场很大,目前约为20万亿元的规模,而这其中只是包括了新房、二手房、租赁。 过去20年房地产开发、交易浪潮非常高,约有到亿套新房在市场上交易,这为中介经纪的发展提供了广阔的可能性。

  随着存量时代的到来,为中介经纪的发展提供了丰厚的土壤,过去5年,二手房交易体量更是实现跨越式的增长。 全国交易量达到1557万套,占总交易额的70%。 率先进入存量时代的超一线城市更是如此。 过去20年,北京的二手房交易GMV是万亿,交易总套数210万套,交易量翻了倍,GMV翻了120倍;而上海的二手房交易GMV是万亿,交易总套数365万套,交易量翻了15倍,GMV翻了250倍。

且随着存量市场进一步发展,二手房交易需求在中国核心城市已超过新房成为主导。

  今天在中国中介行业中市场占主导性的操作模式,是以链家、我爱我家为代表直营体系。

二手房交易产生的经纪公司品牌、佣金市场、广告市场和配套服务逐步完善,形成完整的二手交易产业链,全国的经纪公司门店数超过20万,有145万经纪人服务于2亿的社区家庭。   杨现领说:过去20年,中介市场总体上是非常百花齐放的。

  奔跑中的隐忧  谁都无法否认,今天的中介行业正在快速奔跑,但是奔跑中也带着种种隐忧。   应该看到,目前我国的佣金仍保持在相对较低的水平,仅有2%,而最高的国家6%。

较低的佣金挤压了行业的生存空间,企业之间无法进一步通过价格进行竞争,则只能降低成本进行服务,造成者对中介行业的服务不满,这不是一个良好的行业增长循环。   其次是中介行业基尼系数偏高。 一组值得关注的数据是,自2012年到今年,TOP15城市经纪行业基尼系数大部分保持在之间,高于全行业平均水平30%。

且各城市间分化较为严重,北京最低在左右,厦门烟台等城市接近。 贝壳研究院数据也显示,经纪人收入过于集中在头部经纪,头部那10%的高收入经纪人,在收入中的占比高达40-50%,而尾部50%低收入经纪人,其收入占比仅有10%左右。

经纪人的收入水平差别,收入方差高企,收入的波动性大,造成经纪人的高流失率,这个核心问题一直没有解决。

  据贝壳研究院统计,中国的千人经纪人覆盖率约为%,也低于美国的%,从人效来看,中国经纪人目前人均年单量约为3单,与美国相当,但时间投入却是后者的2倍。

  纵观全国经纪行业和经纪人作业现状,缺少协作也是一大制约行业发展的问题。

随着一二线城市全面进入存量时代,经纪公司市场渗透率逐步扩大。 从贝壳研究院的数据来看,各线城市渗透率普遍达到80%,但事实上,大城市的头部企业市占集中度偏高,而门店小于10家的小规模作业公司在全国范围内也占到了97%的比例,这反映出单兵作战的行业现实,因为缺少合作而难以形成规模效应。

  今天,中介的行业渗透率达到80%,说明今天行业的体量和规模还不错,消费者对中介的依赖度在提升。 但是多家委托的行业现状没有变化,行业的效率也没有太大提升,从个人来讲,并无多少提升。   为了更加科学地评估一个国家经纪行业发展的历史和现状,揭示和还原行业真相和问题,贝壳研究院首次提出一套经纪行业指标体系,从佣金费率、经纪行业规模、人均行业规模、人效、经纪人覆盖情况和活跃经纪人数6大指标来判断行业的健康度和成熟度。 而就目前行业现状来看,我国的佣金费率、人效和经纪人覆盖率等均未达到成熟市场的标准。   杨现领表示:通过这6项指标,既可以评估我国中介行业历史、现状,也能通过跨国比较寻找行业未来的发展方向,未来我们也希望这个行业能够改变,效率有所提升,合作产生更高的效率。   合作共生的中介新时代  在中介行业13年的储诚陆已经创办了自己的中介品牌,如今,他将和贝壳平台的线上线下解决方案一道,为加盟商赋能,提供一整套经营管理系统和随时解决各类难题的方法论。 他的故事为中介行业未来的发展提供了一个很好的样本。   首先,坚持真房源。

杨现领指出,对于中国的房纪行业来说,真房源是一个怎么强调都不为过的准则。 假房源不仅是对经纪品牌美誉的损失,更是对社会资源的浪费。

以链家品牌为例,近半年,链家积累了50万位购房者,如果都要经历一次假房源的磨难,那么他们浪费的时间成本折算成金额将高达亿元。

  其次,聚焦人效提升。 如何以技术和管理进一步提高经纪人人效,是行业需要持续思考的问题。 杨现领分享了一组来自链家的数据:全国链家2018年上半年二手房房源录入150万套、客源录入480万次、成交量17万套、带看量430万次,总带看里程1561万公里相当于将长征走了1250遍。

  再者,谋求合作。 杨现领表示,希望中介行业能够出现一个平台,能够为行业提供信息、流量,连接不同的品牌,以真房源和合作为基础。

这就是贝壳模式的出发点。 这个平台会将直营与特许之间的边界相对模糊化,以提供服务为中心的,整个行业从原来的竞争为中心到合作为中心,总体上认为这是是我们期望的变化。

  房产经纪行业走过20载春秋,传统意义上的中介业务已无法适应行业的变化。

在移动互联网对中介行业的渗透如此之快,对住房消费影响持续深化的今天,信息的生产、分发与匹配、服务线上化等因素也将成为驱动行业走向下一阶段的关键力量。 杨现领在会上对经纪行业的未来趋势做了一番剖析,他认为,行业未来需要发展共生型网络(Co-live),所谓共生型网络即是经纪人网络抱团合作,多个中介品牌并存的生态圈,一个或多个新型交易服务新平台,共同为消费者提供优质服务,为中介企业、品牌和经纪人创造价值。

文/王西岭。